Sind die Mieten zu niedrig? Warum eine Erhöhung der Bestandsmieten die Wohnungskrise nicht lösen, sondern verschärfen würde

Wissenschaftliche Stellungnahme aus der Stadt- und Wohnungsforschung

Die Stellungnahme ist als Working Paper in der Schriftenreihe des GRK erschienen und abrufbar unter: 10.25643/dbt.71607

Kurzfassung

Seit Jahren geht die Schere zwischen Bestands- und Angebotsmieten auseinander. Diese Spreizung nimmt nun ein Gutachten des Deutschen Juristentags (Artz/Lehmann-Richter 2026) zum Anlass, die Aufhebung der mietrechtlichen Beschränkungen für die Anhebung der Bestandsmieten zu fordern. Es greift damit die lang bestehende Forderung der Immobilien­wirtschaft auf, den Bestandsschutz der Miethöhe für Mieter:innen, abzubauen – eine der wesentlichen Errungenschaften des bundesdeutschen ‚sozialen Mietrechts‘ seit 1971.

Aus Sicht der Stadt- und Wohnungsforschung fußt diese Forderung nicht nur auf Fehlannahmen hinsichtlich der Ursachen der Differenz zwischen Angebots- und Bestandsmieten. Ihre Umsetzung würde auch mitnichten zu einer Entspannung der Wohnungsversorgung führen, sondern zu einer Steigerung der Mieten insgesamt, einer Verschärfung der sozialen Polarisie­rung am Wohnungsmarkt, einer Erhöhung wohnungsbezogener Armut, höheren öffentlichen Ausgaben und mehr sozialer Segregation im Stadtraum. Die im Gutachten vorgeschlagene Anhebung der Bestandsmieten würde also die Wohnungskrise nicht lösen, sondern ihre sozialen und sozialpolitischen Konsequenzen weiter verschärfen.

Als Wissenschaftler:innen aus Soziologie, Geographie, Stadtplanung, Architektur, Politikwissenschaften und Ökonomie, appellieren wir an die Mitglieder des Deutschen Juristentags, die Rechtswissenschaften und Rechtspolitiker:innen sowie die Fachöffentlichkeit, die umfangreichen Erkenntnisse der inter­disziplinären Stadt- und Wohnungsforschung zur Bedeutung stabiler Mieten für die räumliche und soziale Integration unserer Städte und Gemeinden und den sozialen Frieden in der Gesell­schaft zur Kenntnis zu nehmen.

Die Spreizung zwischen Bestands- und Angebotsmieten ist zurückzuführen auf einen seit Jahren steigenden Verwertungsdruck auf deutsche Immobilienmärkte sowie die mangelnde Durchsetzung geltender rechtlicher Begrenzungen von Mieterhöhungen bei Angebotsmieten (z.B. Mietpreisbremse). Dieser Zustand führt zu einer zunehmenden Verdrängung, insbesondere einkommensschwächerer Haushalte, und besonders hohen Wohnkosten­belastungen bei Haushalten mit jüngeren Mietverträgen. Zudem hat die Spreizung einen Lock-In-Effekt zur Folge, durch den Haushalte nicht mehr umziehen können, um ihren Wohnraum ihrer Lebenssituation anzupassen. Viele verbleiben deshalb in Wohnungen, die zu groß oder zu klein sind – die Wohnungen sind damit zunehmend unterbelegt oder überbelegt.

Eine Anhebung der Bestandsmieten wird die Probleme von Exklusion, hoher Wohnkosten­belastung nach Umzug und Lock-In-Effekten nicht lösen. Stattdessen würde die Exklusion und sozialräumliche Verdrängung durch einen Anstieg der Bestandsmieten weiter verschärft werden. Mehr Menschen könnten sich ihre Mieten nicht mehr leisten, würden verdrängt und in Armut fallen. Sozialpolitisch hätte die Anhebung der Bestandsmieten einen weiteren Ausgabenanstieg für Wohngeld und Kosten der Unterkunft zur Folge, die bereits 2025 über 27 Milliarden € betrugen. Der Lock-In-Effekt bliebe bestehen, weil es vor allem gutverdienende Haushalte sind, die in zu großen Wohnungen wohnen und von einem Mietanstieg nicht zum Umzug motiviert würden. Stattdessen gerieten vor allem Haushalte mit geringem Einkommen weiter unter Druck, die bereits jetzt überbelegt wohnen.

Um die Wohnungsversorgung sozialverträglich zu gestalten, bedarf es nicht einer Erhöhung der Bestandsmieten, die alle Mieterinnen und Mieter treffen würde. Stattdessen muss die Dynamik der stetig steigenden Angebotsmieten wirkungsvoll gestoppt werden. Dies würde sowohl sozial­räumlicher Verdrängung als auch dem Lock-In-Effekt entgegenwirken. Durch ein Ab­senken der Angebotsmieten würde die Bezahlbarkeit und Zugänglichkeit von Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung wieder steigen. Gleichzeitig könnten wieder mehr Menschen ihren Wohnraum an ihre Lebenssituationen anpassen, ohne für einen neuen Mietvertrag unangemessene Mehrkosten pro Quadratmeter in Kauf nehmen zu müssen.

Erstunterzeichnende

Prof. Dr. Bernd Belina, Goethe-Universität Frankfurt/Main
PD Dr. Matthias Bernt, Leibniz-Institut für Raumbezogene Sozialforschung (IRS)
Prof. Dr. Christine Hannemann
Prof. Dr. Susanne Heeg, Goethe-Universität Frankfurt/Main
Dr. Andrej Holm, Humboldt Universität zu Berlin
Florian Janik, Goethe-Universität Frankfurt/Main
Prof. Dr. Stephan Lessenich, Institut für Sozialforschung (IfS), Frankfurt/Main
Marina Mironica, Goethe-Universität Frankfurt/Main
Prof. Dr. Sebastian Schipper, Goethe-Universität Frankfurt/Main
Prof. Dr. Barbara Schönig, Bauhaus-Universität Weimar
Dr. Lisa Vollmer, Leibniz-Institut für Raumbezogene Sozialforschung (IRS)

187 Personen haben die Stellungnahme mit ihrer Unterschrift unterstützt. Danke!

Kommentar

Kaum ein Thema hat den 75. Deutschen Juristentag in Erfurt (16.–18. September 2026) so bewegt wie das Mietrecht. Im Mittelpunkt stand das Gutachten „Wohnen für Alle” der Rechtswissenschaftler Markus Artz und Arnold Lehmann-Richter, das wegen der zunehmenden Spreizung von Bestands- und Angebotsmieten die Aufhebung der mietrechtlichen Beschränkungen für Bestandsmieten sowie die Abschaffung der Mietpreisbremse vorschlug – und stattdessen eine „Sozialvermietungspflicht” für Vermieter vorsah. Noch vor Tagungsbeginn meldete sich breiter fachlicher Widerspruch zu Wort: Mehr als 100 Wissenschaftler:innen aus der interdisziplinären Stadt- und Wohnungsforschung veröffentlichten am 11. September 2026 die Stellungnahme „Sind die Mieten zu niedrig?”. Bis zum DJT selbst unterzeichneten insgesamt 187 Personen aus Wissenschaft und Praxis die Stellungnahme

Diese entfaltete auch eine erhebliche Wirkung auf die Fachdebatte: Medien von Deutschlandfunk über FAZ bis nd berichteten und rahmten das Gutachten von Beginn an als umstritten. Wir konnten aus der sozialwissenschaftlichen Praxis der juristischen Perspektive eine empirisch fundierte Sichtweise entgegenstellten und brachten die Frage nach sozialer Stabilität, Verdrängung und den Grenzen der „Treffsicherheit” des Gutachtens systematisch in die Verhandlungen ein. Am Ende erteilte der Juristentag den Deregulierungsvorstellungen eine deutliche Absage: Er bekannte sich zum sozialen Mietrecht und sprach sich für die Beibehaltung und sogar Verschärfung der Mietpreisbremse aus. Ein Beispiel dafür, wie interdisziplinäre Kritik den Ausgang einer juristischen Grundsatzdebatte mitprägen kann.