Wissenschaftliche Stellungnahme aus der Stadt- und Wohnungsforschung
Die Stellungnahme ist als Working Paper in der Schriftenreihe des GRK erschienen und abrufbar unter: 10.25643/dbt.71607
Kurzfassung
Seit Jahren geht die Schere zwischen Bestands- und Angebotsmieten auseinander. Diese Spreizung nimmt nun ein Gutachten des Deutschen Juristentags (Artz/Lehmann-Richter 2026) zum Anlass, die Aufhebung der mietrechtlichen Beschränkungen für die Anhebung der Bestandsmieten zu fordern. Es greift damit die lang bestehende Forderung der Immobilienwirtschaft auf, den Bestandsschutz der Miethöhe für Mieter:innen, abzubauen – eine der wesentlichen Errungenschaften des bundesdeutschen ‚sozialen Mietrechts‘ seit 1971.
Aus Sicht der Stadt- und Wohnungsforschung fußt diese Forderung nicht nur auf Fehlannahmen hinsichtlich der Ursachen der Differenz zwischen Angebots- und Bestandsmieten. Ihre Umsetzung würde auch mitnichten zu einer Entspannung der Wohnungsversorgung führen, sondern zu einer Steigerung der Mieten insgesamt, einer Verschärfung der sozialen Polarisierung am Wohnungsmarkt, einer Erhöhung wohnungsbezogener Armut, höheren öffentlichen Ausgaben und mehr sozialer Segregation im Stadtraum. Die im Gutachten vorgeschlagene Anhebung der Bestandsmieten würde also die Wohnungskrise nicht lösen, sondern ihre sozialen und sozialpolitischen Konsequenzen weiter verschärfen.
Als Wissenschaftler:innen aus Soziologie, Geographie, Stadtplanung, Architektur, Politikwissenschaften und Ökonomie, appellieren wir an die Mitglieder des Deutschen Juristentags, die Rechtswissenschaften und Rechtspolitiker:innen sowie die Fachöffentlichkeit, die umfangreichen Erkenntnisse der interdisziplinären Stadt- und Wohnungsforschung zur Bedeutung stabiler Mieten für die räumliche und soziale Integration unserer Städte und Gemeinden und den sozialen Frieden in der Gesellschaft zur Kenntnis zu nehmen.
Die Spreizung zwischen Bestands- und Angebotsmieten ist zurückzuführen auf einen seit Jahren steigenden Verwertungsdruck auf deutsche Immobilienmärkte sowie die mangelnde Durchsetzung geltender rechtlicher Begrenzungen von Mieterhöhungen bei Angebotsmieten (z.B. Mietpreisbremse). Dieser Zustand führt zu einer zunehmenden Verdrängung, insbesondere einkommensschwächerer Haushalte, und besonders hohen Wohnkostenbelastungen bei Haushalten mit jüngeren Mietverträgen. Zudem hat die Spreizung einen Lock-In-Effekt zur Folge, durch den Haushalte nicht mehr umziehen können, um ihren Wohnraum ihrer Lebenssituation anzupassen. Viele verbleiben deshalb in Wohnungen, die zu groß oder zu klein sind – die Wohnungen sind damit zunehmend unterbelegt oder überbelegt.
Eine Anhebung der Bestandsmieten wird die Probleme von Exklusion, hoher Wohnkostenbelastung nach Umzug und Lock-In-Effekten nicht lösen. Stattdessen würde die Exklusion und sozialräumliche Verdrängung durch einen Anstieg der Bestandsmieten weiter verschärft werden. Mehr Menschen könnten sich ihre Mieten nicht mehr leisten, würden verdrängt und in Armut fallen. Sozialpolitisch hätte die Anhebung der Bestandsmieten einen weiteren Ausgabenanstieg für Wohngeld und Kosten der Unterkunft zur Folge, die bereits 2025 über 27 Milliarden € betrugen. Der Lock-In-Effekt bliebe bestehen, weil es vor allem gutverdienende Haushalte sind, die in zu großen Wohnungen wohnen und von einem Mietanstieg nicht zum Umzug motiviert würden. Stattdessen gerieten vor allem Haushalte mit geringem Einkommen weiter unter Druck, die bereits jetzt überbelegt wohnen.
Um die Wohnungsversorgung sozialverträglich zu gestalten, bedarf es nicht einer Erhöhung der Bestandsmieten, die alle Mieterinnen und Mieter treffen würde. Stattdessen muss die Dynamik der stetig steigenden Angebotsmieten wirkungsvoll gestoppt werden. Dies würde sowohl sozialräumlicher Verdrängung als auch dem Lock-In-Effekt entgegenwirken. Durch ein Absenken der Angebotsmieten würde die Bezahlbarkeit und Zugänglichkeit von Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung wieder steigen. Gleichzeitig könnten wieder mehr Menschen ihren Wohnraum an ihre Lebenssituationen anpassen, ohne für einen neuen Mietvertrag unangemessene Mehrkosten pro Quadratmeter in Kauf nehmen zu müssen.
Erstunterzeichnende
Prof. Dr. Bernd Belina, Goethe-Universität Frankfurt/Main
PD Dr. Matthias Bernt, Leibniz-Institut für Raumbezogene Sozialforschung (IRS)
Prof. Dr. Christine Hannemann
Prof. Dr. Susanne Heeg, Goethe-Universität Frankfurt/Main
Dr. Andrej Holm, Humboldt Universität zu Berlin
Florian Janik, Goethe-Universität Frankfurt/Main
Prof. Dr. Stephan Lessenich, Institut für Sozialforschung (IfS), Frankfurt/Main
Marina Mironica, Goethe-Universität Frankfurt/Main
Prof. Dr. Sebastian Schipper, Goethe-Universität Frankfurt/Main
Prof. Dr. Barbara Schönig, Bauhaus-Universität Weimar
Dr. Lisa Vollmer, Leibniz-Institut für Raumbezogene Sozialforschung (IRS)
Link zur Unterschriftenliste. Weitere Unterzeichnungen zur Unterstützung der Stellungnahme sind möglich und willkommen